В жизни довольно часто возникают ситуации, когда необходимо решить вопрос раздела недвижимого имущества, объединения объектов недвижимого имущества или выделение доли из недвижимого имущества. При их решении возникают простые вопросы относительно того, кто может выступать инициатором такого разделения (объединения) или выделения, какие объекты недвижимого имущества можно разделить, объединить или выделить из них долю, а также какие особенности (условия). разделения (объединения).
Так, инициатором разделения, объединения объектов недвижимого имущества или выделения доли из недвижимого имущества может быть собственник такого недвижимого имущества или совладельцы.
К объектам недвижимого имущества, которые могут быть разделены (объединены) или выделена доля из недвижимого имущества, относятся:
— квартиры в жилых домах квартирного типа;
— жилые дома усадебного типа;
— садовые, дачные дома;
— здания, сооружения, нежилые помещения, группы нежилых помещений;
— здания общественного или производственного назначения.
Основные особенности разделения (объединения) некоторых объектов:
Квартиры в жилых домах квартирного типа могут быть поделены, при условии если их отдельные части, образующиеся в результате разделения, будут состоять из изолированной совокупности целых жилых и вспомогательных (кухня, санузел и т.п.) помещений, имеющих отдельный выход на лестничную клетку, коридор или улицу и без сообщения с другой частью квартиры.
Жилые дома усадебного типа, садовые, дачные дома могут быть разделены, если они состоят из двух или более отдельных домов, имеющих отдельный выход на улицу. При этом должны образоваться самостоятельные объекты недвижимого имущества, в состав которых входят цельные дома со вспомогательными хозяйственными постройками.
Постройки, сооружения, нежилые помещения, группы нежилых помещений могут быть разделены, если их отдельные части, образующиеся в результате разделения, будут состоять из изолированной совокупности нежилых помещений, которые будут иметь отдельный выход на лестничную клетку, коридор или улицу.
Здания общественного или производственного назначения могут быть разделены, если в результате разделения образуются самостоятельные нежилые помещения или группы нежилых помещений, которые будут иметь отдельный выход на лестничную клетку, коридор или улицу.
Группа нежилых помещений в здании общественного или производственного назначения, которая будет образована в результате разделения (объединения), должна общаться между собой.
Группа нежилых помещений может быть разделена, если их отдельные части, образующиеся в результате разделения, будут состоять из изолированной совокупности целых нежилых помещений и будут иметь отдельный выход на лестничную клетку, коридор или улицу.
Разделение объекта (объектов) недвижимого имущества, в которых оформлено право собственности на земельные участки (при общей собственности на земельный участок), рассматриваются только после определения возможности разделения такого земельного участка в соответствии с законодательством. Земельный участок, который будет отнесен к каждому новообразованному самостоятельному объекту, должен иметь самостоятельный выезд на улицу (переулок, площадь и т.п.) в ширину не менее 3,5 метра или возможность организации совместного заезда. Для ухода за постройками и проведения их текущего ремонта расстояние до границы соседнего участка от наиболее выступающей конструкции стены нужно принимать не менее 1 метра. Не допускается, чтобы земельный участок или его части принадлежали одновременно к двум (или более) вновь созданным самостоятельным объектам. Не допускается во время разделения, объединения или выделения предоставления одному или нескольким совладельцам только вспомогательных помещений жилого дома или хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений и их частей.
Выдел доли из объекта недвижимого имущества осуществляется в отношении объекта недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, при условии возможности разделения объекта недвижимого имущества на два или более обособленных объекта недвижимого имущества, имеющих отдельный выход на лестничную клетку, коридор или улицу.
Следует помнить, что к объектам недвижимого имущества, которые не могут быть поделены, объединены или не подлежат выделению, относятся:
- объекты недвижимого имущества, которые являются неделимыми;
- объекты, построенные без соблюдения требований законодательства в сфере строительства (это как правило объекты самовольного строительства. Да, жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, что не была отведена для этой цели или без соответствующего документа, дающего право выполнять строительные работы или надлежаще утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил);
- если в состав объектов входит объект построенный без соблюдения требований законодательства в сфере строительства.